La Ciudad de Buenos Aires tiene espacios verdes, pero hay barrios, como Boedo y Almagro, que prácticamente no existen. Por muchos años viví en Parque Patricios y disfrutaba de una manera inexplicable caminar 4 cuadras y tener dónde hacer deporte, jugar con mi hijo, caminar, tomar unos mates en el pasto o simplemente sentarme y aislarme un poco de todo lo demás. Esa experiencia era impagable. Actualmente vivo en San Cristobal y lo más cerca que tengo es una plaza pequeña, que se llena de chicos y es muy linda. 

El barrio de Almagro tiene 130.000 vecinos y está lejos de los 10 metros cuadrados que recomienda la Organización Mundial de la Salud, siendo la Plaza de Almagro la única manzana como espacio verde en esa fortaleza de cemento. Tienen la esperanza de transformar la esquina de Rocamora y Pringles en un punto verde más, altamente necesario para el barrio. Dicho predio le pertenece al Automovil Club Argentino que lo tuvo "cerrado" (o abandonado) desde hace años y los vecinos hace 2 años están impulsando un proyecto para que allí se concrete su gran sueño. 

Sin embargo, la empresa ya comenzó los trabajos para la construcción de oficinas y estacionamiento, no siendo menor el dato de que en el 2001 murieron 3 personas luego de que una columna y una losa cedieron, obligando a demoler todo y esperar. 

Las redes sociales se convirtieron en aliados de éstos vecinos al crear campañas para lograr su objetivo y ser ganadores en el 2017 de BA Elige, pero al ser el terreno privado la propuesta se dió de baja, quedando aún en la nada. 

Estamos en un año electoral y lo que se diga "puede ser usado en su contra" así que cuando se produjo una transmisión en vivo con el Jefe de Gobierno Horacio Rodriguez Larreta, los vecinos se propusieron plantear ésta situación y reclamar que el gobierno local compre el predio, para que se cumpla la promesa de la plaza, y muy cauteloso aquel respondió: 

La construcción de la plaza es un sueño que compartimos todos. Es un proyecto que nació de los vecinos y en el queremos avanzar para darle más espacios verdes al barrio. Hoy, lamentablemente, no podemos empezar las obras en el lugar porque el predio le pertenece al Automóvil Club Argentino. Pero ya estamos trabajando con un proyecto en la Legislatura para que este espacio pase a la Ciudad y lo podamos disfrutar entre todos.

¿Será que, por el momento y siendo año electoral, no se atreven a dar "falsas esperanzas"? Ojalá la demanda e insistencia de éstos vecinos consigan el milagro que hace años se propusieron para disfrutar tardes de sol, bicicleta y mates bajo la sombra de un lindo árbol. 

Fuente: Clarín. 

Hace 7 años atrás hice un artículo sobre "Cómo intimar al Administrador del Consorcio", en relación a la redacción de las cartas documento, pero no es la única forma de exigirle una obligación a su cargo, y muchas veces se recurre a ellas como última opción, para dejar de manera fehaciente plasmado en un documento lo que nos estaría debiendo, por así decirlo. 

Luego de la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación en el 2015, que agregó en el LIBRO IV, Título V, 35 artículos que regulan la Propiedad Horizontal en todo el país, ésta parte del derecho empezó a tener una mayor relevancia (a mi entender) que con la antigua (y ya derogada) Ley 13.512 que sólo en algunos Reglamentos de Propiedad se la puede ver citada. No olvidemos, además, que el Administrador del Consorcio sigue siendo un mandatario y por lo tanto también se le aplica la normativa regulada en los artículos 1319 al 1334. 

Escucho y recibo muchas consultas en relación a ¿cómo hacemos para que el Administrador responda? ¿Cómo hacemos para que cumpla con sus obligaciones? Y entiendo que la mayoría de las veces hay mucha voluntad y predisposición por parte de los consorcistas en moverse, organizarse, informarse pero si del otro lado nos encontramos con una pared, que está ahí y nada más, entonces no importa si mandamos una carta documento, la puede rechazar y sigue sin hacer absolutamente NADA. 

Entonces, vamos un poco a la experiencia concreta: la clave para que un Consorcio funcione y un Administrador responda es actuar como una comunidad unida. Me van a decir que es imposible, que no se puede, que ya lo intentaron, que hay vecinos que ni se molestan, que no participan, que hay muchos inquilinos que tampoco les importa y muchas razones más, es verdad, pero si hay un grupo que sí se mueve y se ponen reglas claras, entonces el tren arranca al menos, que ya es un comienzo. 

Desde el primer día, hay que dejar muy en claro en el acta de designación qué se espera qué haga, cómo se espera que lo haga, si hay un Consejo lo mismo, reuniones, revisión de papeles, facturas, pagos, etc.... 

Delegar no significa confiar en el otro ciegamente. Es un grave error en los Consorcios pensar que se sacaron un problema y ahora, como designaron otro Administrador, va a hacer todo bien y es mejor relajarse. Ni lo piensen! Sean persistentes porque ahí está la clave del trabajo como una comunidad. 

Y eso de "estar atrás" hace que la intimación sea casi constante, sin necesidad de mandar cartas documento, sino haciendo Asambleas, reuniones con el Consejo de Propietarios, revisar libros y no quedarse con el "después lo vemos" sino exigir una fecha y horario dentro de la atención de oficina. Obviamente, que muchos Administradores no suelen estar en la oficina sino resolviendo problemas en los Edificios que administran, pero actualmente la tecnología facilita mucho estar conectados. Armen un grupo de whatsapp con los miembros del Consejo y el Administrador para mantenerse informados. Por otro lado, no dejen de convocar Asambleas para las decisiones importantes y salgan de la creencia de que el Consejo decide...NO LO HACE....decide la Asamblea de Propietarios. Punto. 

En mi vida como profesional dedicada a ésta parte del derecho me tocó ir a muchos Consorcios a dar charlas, tanto a propietarios, Administradores, miembros del Consejo, ya sea en reuniones informales o en Asambleas, pero saber también es una forma de "intimar" al otro a que haga las cosas bien. Quien no sabe, no conoce, delega y se olvida, es como el cocodrilo que se duerme y termina como cartera. ¿Qué les parece? 

Aguardo sus comentarios!

Gracias por seguirme.  

La Ley 14701, sancionada en Diciembre del 2013, hasta la fecha no tuvo reglamentación, haciendo que el vecino de Provincia de Buenos Aires no cuente con un espacio físico dónde hacer una denuncia o exigir el cumplimiento de las obligaciones que en ella se prescriben. Es una de las grandes deudas que posee la Gobernación de María Eugenia Vidal. 

Sin embargo, el pasado 27 de Marzo, la Comisión de Asuntos Constitucionales y Acuerdos del Senado de la Provincia de Buenos Aires aprobó una #reforma de ésta ley para lograr su reglamentación definitiva. Así lo informó la Senadora de Cambiemos Nidia Moirano desde su cuenta de Twitter. 

El proyecto busca modificar 3 aspectos de la Ley, a saber: 

1) Plazos: 

El texto original de la ley establecía en su artículo 8 inciso k que el Administrador "en caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los cinco (5) días, los libros y documentación relativos a su administración, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.". 

Dicho plazo se pretende EXTENDER a 15 días, en consonancia (entiendo) con la normativa de CABA y el Código Civil y Comercial de la Nación. Sólo 5 días resultan insuficientes para una rendición de cuentas final y entrega de documentación, tomando en cuenta que algunas están hace años y no son dos o tres carpetitas locas para entregar. Éste cambio me parece acertado. 

2) Multas: 

En segundo lugar, el artículo 17 actualmente dispone que "las multas son en beneficio del Consorcio, debiendo ser depositadas en la cuenta bancaria de su titularidad" y la reforma pretende que ese dinero vaya a parar al erario público bonaerense. No me parece correcto. El principal perjudicado por las infracciones de los Administradores son los Consorcios. Actualmente, muchos tienen la picardía de mechar en las liquidaciones las multas que les son impuestas (lo he visto!) y si nadie se queja.....pasan nomás! Ese dinero debería seguir a favor de quienes depositan confianza en una persona y al final resulta que no están en regla. 

3) Prescripción: 

Por último, el artículo 20 de la actual ley establece que "Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente. La prescripción se interrumpe por la comisión de nuevas infracciones." y se pretende con la reforma adecuar ésta normativa a lo dispuesto por la Ley de Defensa y Protección del Consumidor de la Nación. 

Cabe destacar que ni el ex Gobernador Scioli ni la actual gobernadora Vidal se tomaron el tiempo de reglamentar una ley que para toda una provincia era de suma urgencia. Es una deuda que, debo decir, estimo seguirá estando por mucho tiempo más. 

Fuente: Pequeñas Noticias

Un seguidor de éste BLOG me hizo un comentario haciendo referencia a que no sólo aparecía como deudor en las expensas sino que también se le habían imputado intereses cuando él había pagado pero....UPS....se olvidó de informarlo el mes pasado. ¡Gran Problema! 

Seguramente a muchos les pasó ésto y, según dónde se viva, puede ser algo sin tanta trascendencia o casi una tragedia griega en dónde el Consejo de Propietarios se involucra y se torna casi una contienda entre el propietario moroso y el Administrador que impone intereses. Suena gracioso pero, en éste caso, se volvió un asunto bastante serio ya que el propietario en las expensas del mes siguiente no sólo vió que su pago no estaba acreditado (porque se olvidó de informarlo) sino que además se le habían aplicado intereses (como correspondía) y se dispuso a llamar a la Administración, informar el cumplimiento de su obligación y remitir el ticket de depósito para que en la próxima expensa se subsane éste inconveniente. 

Sin embargo, no fue así....los intereses se mantuvieron como una multa por no informar el pago y ésto disgustó bastante al propietario, razón por la cual recurrió a mi asesoramiento a través de éste blog para ver quién tiene la razón y si corresponde igual trato a quienes no pagan por meses que a quienes tienen un despiste y nada más, pero que pagan. ¿Ustedes qué creen? 

Las expensas no están pagadas por hacer la transferencia o el depósito a la cuenta que se indica sino por informar el pago y entregar el comprobante. El Administrador no sabe qué cuenta es de quién y si bien chequea la cantidad de pagos que se hicieron en el mes, y los compara con los comprobantes de pago, la plata se queda en la cuenta y no se imputa a un propietario si éste no informa el pago, por consiguiente, en las liquidaciones mensuales aparecerá como deudor con los respectivos intereses por la mora. 

Aclarado ésto, se nos presenta el inconveniente de que luego de informar el pago y subsanar el error, siguen ahí los intereses y hay Administradores que los dejan y otros que los quitan, porque repito, ¿A quién no le pasó que se olvidó de avisar que pagó? Es un olvido común si se produce una vez cada muerte de Obispo....¿verdad? Aquellos que los dejan a modo de "multa" por no informar, entienden que corresponden por un simple motivo: hay un plazo para informar el pago, pasado ese, se produce la mora y corresponde imputar los intereses. Ésta explicación es correcta....muy cierta también....pero podría dejarse de lado y ser más flexibles si éste error no es reiterado cada mes. 

Soy de las abogadas que entienden que el trato es importante y hay propietarios que pagan un mes sí y otro no....otros que dejan de pagar 6 meses por ejemplo y luego pagan todo junto, sin importarles los intereses....otros que no pagan y al verse en apuros exigen un convenio y que sean indulgentes. ¿Les suena conocido ésto? Entonces, ¿Se puede tener la misma consideración para todos? Creo que sería algo injusto y en éste caso, quitar los intereses sería un buen gesto pero sin dejar de advertir que la próxima no hay quejas que valgan. 

Agradezco sus comentarios! 

Saludos Cordiales!

Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes. 

Hace muchos años atrás, me acuerdo que estaba haciendo mi carrera de abogada, y una mañana me encontraba en casa, estudiando, tranquila y de repente siento olor a quemado. Cuando me levanto y camino unos pasos por el departamento, veo que estaba haciendo humo por debajo de la puerta de entrada. Entré en pánico. Me acordé de las series que decían "No abras la puerta!" y me fui al balcón (que da a la calle) y ví que algunos vecinos salían por la puerta principal tan asustados como lo estaba yo desde mi balcón. 

Pregunto qué se estaba incendiando y me dicen que el zótano, que el humo venía de la portería y que ya habían llamado a los bomberos. Agarro el teléfono y le aviso a mi mamá y a mi papá (que estaban trabajando) para que vengan lo antes posible y espero tranquila en el balcón porque, al parecer, no era un incendio muy grande. Los bomberos llegaron enseguida y el fuego del zótano se apagó rápidamente, pero produjo daños importantes. 

Luego del gran susto, empezamos a preguntar qué había ocasionado el incendio y resultó ser que muchos vecinos dejaban cosas guardadas ahí y ayudó a que el fuego crezca rápido ocasionando tanto humo, pero sin hacer más daños que en ese sector. Estuvimos sin luz unos días, todo el zótano mojado y fue un gran gasto poner todo otra vez en condiciones. 

He ido a Consorcios que también han sufrido incendios y los daños fueron peores, afectando hasta la seguridad del lugar, y cometiendo errores que al no saber, se suelen cometer. Se sabe que es obligatorio el seguro contra siniestros en los Edificios pero ¿Cuántos de nosotros conocemos lo que dice la póliza de seguro? Mes a mes se pagan las expensas pero pocos controlan que el seguro esté pago y vigente. Recién cuando pasan éstas situaciones, nos damos cuenta que "quizá" estamos asegurados y si la plata para reparar los daños no la pone la Compañía porque algo se hizo mal, entonces.......sale del bolsillo de todos. 

Por ese motivo, y junto con la Empresa de Seguros HANSEÁTICA, elaboramos hace un tiempo una #GUÍAPASOAPASO para que todos Ustedes no comentan errores que pueden ser la diferencia entre cobrar una indemnización o pagar los daños de su bolsillo. 

Espero les sirva y agradecería sus comentarios!

Saludos!

Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes. 

¡Hola a todos! 

Éste año se me ocurrió arrancar con los WEBINAR a través de mi canal de FACEBOOK y el 17 de Febrero pasado hice el primero (tuvo unos problemas de sonido pero en general se escuchó bien) y quería compartirlo con USTEDES porque no sólo se abordaron muchos temas sino que además pude responder un MONTÓN de consultas. 

¿Qué tenés que hacer? 

1) INGRESÁ  a mi página de Asesoramiento Consorcios en FACEBOOK. 

2) Dale ME GUSTA para que no te pierdas nada.

3) Buscá el video del WEBINAR, dale PLAY y listo! Disfrutalo. Es conocimiento y es GRATIS! o también podés verlo desde acá y dejar tus comentarios en ésta entrada!

4) Enviame un mail a asesoramientoconsorcios@yahoo.com.ar con el asunto "1er Webinar- Yo participé" para RECLAMAR el material GRATUITO en formato PDF que se regala por participar! 

Hola a todos! 

Todo éste año pasé en mi Edificio por el fastidio de estar sin gas (se cortó en diciembre del 2017 y lo recuperamos en octubre de éste año) y no sólo tuve que comprar un calefón eléctrico y una cocina eléctrica con 2 anafes (recomiendo la de ATMA), gastando más plata en poner en orden el sistema eléctrico del departamento, sino que además tuve que lidiar con los cortes de luz que me dejaban también sin agua. 

Fue un año complicado que terminó con el fallecimiento de mi papá, con tan sólo 70 años, y mi corazón el 5 de diciembre pasado se me partió en mil pedazos. Ésta será mi primera navidad sin él y su sentido del humor. Un golpe duro realmente. 

A pesar de los malos momentos, luego de varios días sin poder hacer casi nada más que ir a trabajar y respirar para seguir viviendo, empecé a recibir consultas que me preguntaban si quizá sabía qué hacer ante un corte de gas y decidí hacer una GUÍA PASO A PASO, bastante simple y orientativa, con la colaboración de EMPRESA LA FAMILIA que me brindó info como gasistas matriculados. 

Espero les resulte útil y agradecía sus comentarios. Si quieren aportar más info para enriquecer el material será bienvenido! 

Felices Fiestas! 

Dra Orueta Cossi, María de las Mercedes. 

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